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不動産所得とは

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不動産所得とは

土地や建物を賃貸して得た収入は不動産所得に該当し、所得税がかかります。
不動産所得には、貸家やアパートなどの家賃収入、権利金、礼金、その他駐車場の地代収入などが該当します。
不動産所得は、このような収入金額から必要経費というものをを控除して求めます。
そして、この収入金額は、賃貸借契約書によって定められた期間のうち、その年の1月1日から12月31日までの間の収入金額として確定した家賃や地代などの合計額をいいます。
不動産所得を理解するうえで注意する点が2つあります。
1つめは、不動産の貸付を事業として行っている場合であっても、その所得は事業所得にはならず、あくまで不動産所得となるという点です。
2つめは、不動産所得はあくまでも不動産を貸し付けた場合の所得であり、不動産を売却した場合には譲渡所得になるという点です。
この2つの点が不動産所得を理解する上のポイントです。

不動産所得とならない不動産の貸付けとは

mず、不動産所得は、不動産の貸し付けによる所得であり、なんら役務の提供(サービス)をせずに得られる不労所得であるといえます。
よって、例えばホテル業から生じる所得は不動産の貸付にはあたるものの、役務の提供をすることによって得られる所得であることから、事業所得に該当することとなります。
このように不動産所得に間違えやすいものは、ホテル業以外にも、食事つきの下宿や、時間極の駐車場などが挙げられます。
これらの収入は事業所得や雑所得に該当することとなります。
また、事業を営む人がその従業員に対して社宅や寮を貸し付けた場合の賃貸料収入も不動産所得とはいえず、あくまでも事業付随収入として事業所得とされます。

不動産所得の計算方法

不動産所得の計算方法は、先にも述べたた通り、一暦年間の収入金額(総収入金額といいます)から、その期間にかかった経費(必要経費といいます)を差し引いて計算します。

不動産所得=総収入金額-必要経費

総収入金額にあてはまるものとしては、土地や建物を貸した場合の家賃収入や地代収入、また権利金や礼金収入、更新料収入も含まれます。
このように不動産の貸付の対価を全て含むということですね。
その一方で、敷金や保証金など、退去時に返還されることが決まっているものは収入に含めず、預り金として処理します。
ただ、名前が敷金や保証金であったとしても、退去時に返還しない契約のものも存在します。
その場合は、返還されない部分は収入に含めることとされています。
一方、必要経費には、不動産取得税、登録免許税、固定資産税、都市計画税、修繕費、損害保険料、減価償却費、借入金の利息、管理人の給料などが含まれます。

最後に

不動産所得は他の所得と同じように、他の所得と総合して総所得金額を構成し、超過累進税率により総合課税されます。
必ず確定申告が必要な所得ということになります。
なお、不動産所得の金額が赤字になった場合には、損益通算を行うことができますが、不動産所得の赤字のうち、土地等を取得した際の借入金の利息に相当する部分の金額は損益通算できないので注意が必要です。

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